Имущество под снос, спорная земля и движимое оборудование: три налоговые ловушки для бизнеса

Компании нередко исходят из простой логики: если имущество фактически не используется, а право собственности оспорено судом, налоговых последствий быть не должно.

Судебная практика показывает, что для налогообложения имущества фактические обстоятельства далеко не всегда имеют решающее значение.

Разберем три показательных дела и посмотрим, какие выводы из них стоит сделать бизнесу.

Дело № 1. Суд признал право собственности отсутствующим, но земельный налог продолжили начислять

Суть спора:

Компания являлась собственником земельного участка и уплачивала земельный налог. Впоследствии суд вынес решение о признании права собственности компании на земельный участок отсутствующим.

Компания посчитала, что с момента вступления судебного решения в законную силу она больше не является собственником участка, а значит, обязанность по начислению и уплате земельного налога прекратилась.

Но соответствующая запись об отсутствии права собственности была внесена в ЕГРН только спустя три месяца после вступления решения суда в законную силу.

Налоговая инспекция начислила земельный налог за период до внесения изменений в государственный реестр, а также предъявила пени и штраф.

Что решил суд?

Суд поддержал налоговый орган.

Ключевой вывод заключался в следующем: вступление судебного решения в законную силу не означает автоматического прекращения права собственности для целей налогообложения.

Во-первых, налоговый орган исчисляет земельный налог на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.

Во-вторых, ФНС не вправе самостоятельно изменять сведения о правообладателе на основании документов, представленных налогоплательщиком.

В-третьих, лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается собственником до тех пор, пока в реестр не будет внесена соответствующая запись об изменении или прекращении права.

Суд также отметил, что признание сделки недействительной или установление отсутствия права собственности не всегда приводит к автоматическому прекращению зарегистрированного права. Для недвижимости принципиальное значение имеет государственная регистрация.

Вывод суда: Пока компания продолжала числиться собственником земельного участка в государственном реестре, налоговый орган имел все основания начислять земельный налог.

Основание: Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2025 г. № 308-ЭС25-2893 по делу № А32-21393/2023 (Позиция также включена в обзор судебной практики, направленный Письмом ФНС России от 05.02.2026 № БС-36-21/849@).

Дело № 2. Оборудование или часть недвижимости? Компания доказала, что налог платить не нужно

Суть спора:

Во время камеральной проверки налоговой декларации инспекция изучила объекты основных средств компании и пришла к выводу, что спорное оборудование является составной частью объектов недвижимости и представляет собой элементы единого производственного комплекса.

Следовательно, по мнению инспекции, стоимость этих объектов должна учитываться при исчислении налога на имущество.

Компании были доначислены: налог на имущество, пени и штраф.

Что решил суд?

Суд поддержал налогоплательщика и признал спорные объекты движимым имуществом.

При рассмотрении дела суд оценивал не один отдельный признак, а совокупность характеристик оборудования.

В пользу компании свидетельствовало следующее:

1. Каждый объект имел самостоятельное назначение: оборудование являлось самостоятельным инвентарным объектом основных средств и выполняло собственную функцию в производственном процессе.
2. Объекты не были результатом капитального строительства: имущество относилось к машинам и оборудованию, а не создавалось в результате строительства объекта недвижимости.
3. Оборудование имело самостоятельный срок полезного использования, что подтверждает его самостоятельность как объекта основных средств.
4. Оборудование поставлялось как движимое имущество: объекты приобретались и поставлялись компании именно в качестве оборудования, а не как конструктивные элементы здания или сооружения.
5. Оборудование можно было использовать отдельно: объекты могли применяться на других производствах при наличии подходящих технических параметров.
6. Отсутствовала прочная связь с землей.

Особое значение имели фактические обстоятельства размещения оборудования, объекты находились в разных зданиях под навесами, вне объектов недвижимости и не были объединены единым фундаментом.

Хотя оборудование закреплялось анкерами, его можно было демонтировать и переместить. При этом демонтаж не приводил к невозможности использования имущества по назначению.

Вывод суда: Факт размещения оборудования на территории предприятия или его использования в едином производственном процессе не делает оборудование частью недвижимости автоматически.

Основание: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2026 г. № Ф06-8031/2025 по делу № А55-19378/2022.

Дело № 3. Аварийные квартиры купили под снос, но налог пришлось платить

Суть спора:

Застройщик приобретал квартиры, расположенные в аварийных домах. Цель приобретения была очевидной: жилье планировалось снести в рамках дальнейшего развития территории и строительства новых объектов.

Компания исходила из того, что аварийные квартиры фактически не используются для проживания и не приносят доход.

Налоговая инспекция начислила налог на имущество организаций, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости квартир. Также были начислены пени и штраф.

Что решил суд?

Суд поддержал налоговый орган, обращая внимание на несколько принципиальных обстоятельств:

1. Жилые помещения являются объектами налогообложения. Аварийное состояние недвижимости не означает автоматического прекращения обязанности по уплате налога. Если объект продолжает существовать и соответствует признакам объекта налогообложения, обязанность по уплате налогов сохраняется.
2. Налог не зависит только от фактического использования объекта. Компания указывала, что квартиры не использовались для извлечения дохода. Суд посчитал этот аргумент недостаточным — экономическая выгода застройщика заключалась не в эксплуатации конкретных квартир, она состояла в реализации более крупного проекта. Компания приобретала аварийное жилье в рамках комплексного развития территории и в дальнейшем получала возможность осуществлять застройку земельных участков и реализовывать новые объекты недвижимости. Таким образом, приобретение квартир являлось частью общей предпринимательской деятельности.
3. Налог на имущество — часть бремени собственника. Суд отдельно подчеркнул: обязанность по уплате налога на имущество является одним из элементов бремени содержания имущества, которое несет собственник. Аварийное состояние объекта само по себе от этого бремени не освобождает.

Основание: Определение Верховного Суда РФ от 29.12.2025 № 305-ЭС25-13413 по делу № А41-99158/2024.

Какие выводы можно сделать из трех судебных дел?

На первый взгляд, эти споры касаются совершенно разных ситуаций.

В одном случае — прекращение права собственности на землю, во втором — спор о движимом и недвижимом оборудовании, в третьем — аварийное жилье, приобретенное под снос.

Но все три дела объединяет один важный принцип: для налоговых целей решающее значение имеет не только фактическая ситуация, но и юридический статус имущества.

Разберем основные выводы:

1. Судебное решение нужно доводить до изменения государственных реестров. Получить решение суда недостаточно. Если речь идет о прекращении права на недвижимость, необходимо контролировать внесение изменений в ЕГРН. Именно информация государственных органов становится основанием для начисления имущественных налогов.
2. Бухгалтерский учет не всегда определяет налоговый статус имущества. Компания может учитывать объект как самостоятельное оборудование, но этого может оказаться недостаточно, если налоговый орган считает имущество частью недвижимости. Необходимо подтверждать конструктивную самостоятельность, функциональную самостоятельность, возможность перемещения, отсутствие прочной связи с землей.
3. Фактическое неиспользование имущества не освобождает от налога автоматически. Аварийный объект, имущество под снос или недвижимость, временно не используемая в деятельности, может продолжать оставаться объектом налогообложения. Компания должна определить, существует ли законное основание для прекращения налоговой обязанности.
4. В имущественных налогах особенно важны даты. Бизнесу необходимо контролировать дату возникновения права собственности, прекращения права, внесения записи в ЕГРН, снятия объекта с кадастрового учета, демонтажа или ликвидации имущества. Разница даже в несколько месяцев может привести к дополнительным налоговым начислениям.